확정일자 총정리(확정일자 뜻, 확정일자 받는 이유, 확정일자 받는 방법)

우리가 주택 혹은 상가의 전·월세 계약을 하면 전입신고와 확정일자를 받아야 한다고 이야기합니다.

 

왜 그렇게 해야 하는 것일까요?

전입신고와 확정일자 둘 중의 하나만 하면 안 되는 것일까요?

 

어떤 이유와 근거로 우리가 전입신고와 확정일자를 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

이번 포스팅에서는 확정일자가 정확히 무엇인지 그리고 왜, 어떻게 해야 하는지를 오늘 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 확정일자란?

- 민법 부칙(법률 제471호 1958. 2. 22.) 제3조 (공증력 있는 문서와 그 작성)에 따라 공증인 또는 법원서기의 확정일자인이 있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있습니다.

- 위 확정일자는 증서에 대하여 안전한 증거가 될 수 있다는 것으로 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 확정일자라고 합니다.

- 주택 임대차계약 후 채권 권리보호 시점은 실거주 + 전입 신고 + 확정일자를 받은 다음 날부터입니다.

 

2. 확정일자를 받는 이유

- 확정일자를 받는 이유에 대해서 정확히 알기 위해서는 1) 대항력과 2) 우선변제권이 무엇인지 알아볼 필요가 있습니다.

1) 대항력 : ‘대항력’이란 임차인이 제3자(임차 주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람을 말함)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 대항력은 임차인이 임대인으로부터 주택을 인도받고 전입신고를 하여 주민등록을 마치면 다음 날 오전 0시부터 생깁니다.

2) 우선변제권 : ‘우선변제권’이란 임차 주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차 주택의 환가대금에서 후순위권리권자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 임차인이 대항력(주택의 인도 및 전입신고)을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자를 받은 경우에 취득할 수 있습니다.

 

- 위의 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 이해하신다면, 결국 우리는 우리가 임대차계약을 한 주택이 경매 또는 공매되는 경우에 우선변제권을 취득하기 위한 수단으로 확정일자가 필요한 것임을 알 수 있습니다.

 

3. 확정일자를 받는 법

- 확정일자는 두 가지 방법으로 받을 수 있습니다.

① 인터넷 등기소에서 온라인으로 확정일자를 받을 수 있습니다. 인터넷으로 신청하실 경우에는 공증 수수료가 들지 않습니다. 다만, 주택임대차계약 증서가 전자문서로 첨부되어 있지 않은 경우는 인터넷으로 확정일자 신청을 할 수 없습니다.

② 계약한 주소에 해당하는 주민센터/동사무소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 필요서류는 임대차 계약서와 신분증을 가지고 가셔야 하며, 1,000원 이하의 수수료가 듭니다.

 

이렇게 오늘은 주택임대차 계약 시 임차인이 필수로 진행해야 하는 확정일자에 대해서 알아보았습니다. 내가 계약해서 거주하는 주택이 경매 또는 공매로 인한 문제가 없는 주택이면 더할 나위 없이 좋겠지만 부동산 시장이 혼란스러운 가운데 내 소중한 자산을 지키기 위한 수단인 것 같습니다. 혹시 모르고 놓쳐서 피해를 보시는 분들이 없길 바라는 마음으로 포스팅해 봅니다.

 

감사합니다.